市場期待已久的住房政策利好終于出爐。昨天（8月31日）晚間，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，最低首付款比例和利率下限、存量房貸利率均迎來調(diào)整。

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消息發(fā)布后，人民幣、A50指數(shù)直線拉升。樓市后續(xù)走勢如何？有關(guān)政策能讓貸款購買商品住房的居民家庭省下多少錢？

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購房首付比下限、存量首套房貸利率調(diào)整落地?

8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。存量貸款利率下調(diào)等政策正式落地，意味著幾千萬戶家庭可以自主申請降低房貸利率，減輕月供、首付壓力。

歸納來看，兩項通知的主要內(nèi)容涵蓋：

在存量房貸利率——也就是已經(jīng)按揭買房但尚未還清的貸款利率方面，對于符合條件的存量住房貸款，自9月25日起，借款人可以向承貸銀行提出申請，既可以變更合同約定的房貸利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款也只能用于償還存量首套住房貸款。

在首付比例方面，不再區(qū)分“限購”和不“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

在房貸利率方面，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

在落地執(zhí)行方面，需要注意，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套房最低首付款比例和利率下限。

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專家：此次房貸政策調(diào)整

可降低住房消費負(fù)擔(dān)

當(dāng)晚，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國工商銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行等緊隨其后火速發(fā)布公告，將依法有序推進降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作。

招聯(lián)首席研究員復(fù)旦大學(xué)金融研究院研究員董希淼觀察，引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強購房能力和意愿。與此同時，穩(wěn)步下調(diào)個人存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率，將直接減輕借款人的居民房貸支出，提振居民消費意愿，也將減少居民提前還貸行為，保證銀行經(jīng)營與信貸的穩(wěn)定性。

“據(jù)有關(guān)測算，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅大約為80基點，約25萬億元的首套房貸借款人可以申請調(diào)整。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超過5000元，可以降低住房消費負(fù)擔(dān)，進而增加消費能力。”?

董希淼表示，降低存量首套房貸利率具有“一箭三雕”的作用：有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴大住房消費需求；有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為；有助于減輕居民住房消費負(fù)擔(dān)，推動居民將儲蓄轉(zhuǎn)化為消費和投資。

此外，《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》將存量房貸利率調(diào)整的對象明確為首套房貸，表明利率調(diào)整仍然堅持“房住不炒”原則，主要意在降低剛性和改善性購房者的利息支出。

同時兩部門在《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》中決定，統(tǒng)一全國房貸最低首付款比例，調(diào)整二套房貸利率下限。對此，董希淼分析：

此前，不同地區(qū)房貸首付比較復(fù)雜，部分地區(qū)二套房貸首付比例最高達80%。降低首付比例，有助于適當(dāng)降低居民住房消費門檻，提高居民住房消費能力。

將二套房貸利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。過去一段時間，住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費需求。而降低二套房貸利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費需求，降低改善性購房者的利息支出。

無論是首付比例還是利率下限，文件調(diào)整的都是全國性政策下限。各地可按照因城施策原則，在全國性下限的基礎(chǔ)上自行確定本地區(qū)的首付比例和利率下限。從目前情況看，預(yù)計全國多數(shù)地方不會另行加碼，將直接執(zhí)行全國性下限。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說：“過去政策比較側(cè)重于支持首套房，而現(xiàn)在對二套房也給予了非常明確的支持，這次政策實際上是‘一碗水端平’。”

另外也有業(yè)內(nèi)人士表示，后續(xù)商業(yè)銀行凈息差和利潤或再度承壓，除調(diào)降存款掛牌利率外，還應(yīng)及時通過降準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具等方式支持銀行合理管控負(fù)債成本。